事件。公司公布2016年年报。报告期内,公司实现营业收入142.0亿元,同比大增205.0%;归属于上市公司股东的净利润6.55亿元,大幅度扭亏为盈;实现基本每股收益0.35元。
   
2016年,受结转大幅增加推动,公司营收大增205%;同时存货跌价准备转回推动公司大幅度扭亏为盈。2016年,公司实现签约销售面积41.32万平,实现签约销售金额122.19亿元(资金回笼125亿元)。2016年底,公司出租建面13.34万平,实现租金收入3.36亿元。2016年3月,公司拟以不低于8725万元价格转让古北国际广场商业物业。2016年6月,公司拟转让星华城公司30%股权。2016年11月,公司拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权。2016年12月,公司收购金丰投资社区服务平台,打造多元化O2O服务构架。2016年12月,公司收购“食当家”社区生鲜配套服务业务。2017年,公司旗下尚汇豪庭项目计划开工10万平,安亭镇05A-01A、06A-01A项目(古北萃庭)计划竣工13.2万平。
   
我们认为,地产集团将其控制的除上市公司之外的主要市场化房地产开发、销售代理及物业管理业务资产注入公司,公司将成为地产集团旗下市场化房地产项目开发主要平台。首先,本次交易将加强公司在上海市场的进一步深耕,及进入新的区域市场,这些项目总土地储备约200万平,分布于6个城市;其次,本次交易有利于解决同业竞争问题;第三,本次交易包括有利于公司拓展房地产销售代理、物业管理等业务;第四,本次交易将引入多个战略投资者,有利于公司积极拓展新的相关业务机会。
   
投资建议。向平台综合服务商转型,推进重组,维持“买入”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,目前,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型,通过联合拿地、合作开发等方式积极增加特别是上海的土地储备。同时,公司正推行“中心+事业部”制,在部分项目试点的基础上,推广项目保证金和投资风险保证金制度。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平。公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。如果我们假设本次重组在2017年完成(即按照考虑发行后总股本),则预计公司2017、2018年EPS分别是0.14元和0.20元,对应RNAV是8.95元(考虑发行后的总股本)。考虑到公司正在向城市建设开发平台综合服务商转型,轻资产陆续注入,我们以重组注入资产后的RNAV的1.1倍,即9.85元作为公司未来六个月的目标价,维持“买入”评级。
   
风险提示:行业面临加息和政策调控风险。