1.事件
   
公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入192.86亿元,同比增长47.45%;公司实现归属上市公司股东的净利润25.92亿元,同比增长174.21%,扣非后归属上市公司股东的净利润为24.71亿元,同比增长763.13%;公司基本每股收益为0.55元,同比增长175%,符合预期。公司2018年度利润分配预案为:以截至2018年末总股本为基数,向全体股东每10股派发现金红利人民币1.8元(含税),以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股。
   
2.我们的分析与判断
   
(一)2018年完成重组,企业规模显著扩大
   
报告期内公司完成重大资产重组,中星集团100%股权已过户至公司名下,解决了同业竞争问题。同时引入战略投资者华润置地控股、平安不动产并完成募集配套资金19.94亿元。截止2018年末,上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分列公司第一、第二、第六大股东,占公司总股本的68.44%、6.76%和0.59%,公司总资产由279亿元增至566亿元,增幅102.87%,归母净资产从36亿元增至137.4亿元,增幅280%,股本从18.67亿股增至50.8亿股,增幅172%。
   
(二)精准营销,销售业绩实现有效突破
   
2018年公司采取分类措施对不同城市制定针对性策略积极去化。上海本地项目精准营销,异地项目采用多策略组合销售手段,零散商业尝试先租后售带租约去化。多种措施下销售业绩实现有效突破,累计签约面积达33.57万平米,同比增长51.9%;签约金额138.41亿元,同比增长98.72%。同时,公司进一步优化资产结构,推动优质不动产持有的战略转型。截止2018年末,公司持有各类经营性物业面积超60万平米,2018年全年租金收入约6.5亿元。
   
(三)华润进驻管理层有望提升公司经营效率
   
2018年7月2日,华润置地有限公司华北大区副总经理凌晓洁与华润置地华东大区副总经理王辉宏此次分别被聘任成为中华企业总经理与副总经理,这标志着华润置地即将在中华企业经营管理层面发挥重要作用,有望借鉴华润置地发展经验,大力提升中企的经营效率。
   
(四)平安不动产有望协助推进地产金融模式
   
平安入股后,公司未来将在金融领域,利用平安旗下的金融地产平台提升公司长期的融资能力。资金实力雄厚,有助拓宽融资渠道。平安不动产背靠平安保险,具有强劲的资金实力:200亿元的自有资金、千亿级的保险资金以及个人客户的第三方资金。平安不动产联合国内具有实力的长租公寓发展商和品牌运营商,采用“重资产主要持有+轻资产运营重要参投”的合作方式长持出租型不动产的资产投资及管理。未来中华企业与平安不动产的合作将有利于公司后续的融资渠道拓宽,利用金融工具加速企业轻资产转型进程,并且会充分挖掘各方优势形成资源互补,积极拓展新的合作业务机会。
   
(五)新战略、新气象、新征程
   
公司2019年的新战略为“深耕上海区域,聚焦住宅、商办以及存量资产三条产品线的开发和运营。”在资源获取方面,公司将坚持立足上海的发展构想,同时在投资区域上将围绕新兴新城、新兴产业区域、人口导入区和成熟市中心展开研究和拓展,在开发模式上全力拓展与标杆地产公司的合作机会,积极参与优质二手项目的收购。商办项目方面,公司将搭建轻资产运营模式的平台,以一系列写字楼项目为标杆,实现共享办公等增值服务,打造中华企业品牌为目标,建立具有商业物业高效运营管控的商业地产专业团队。
   
(六)资产负债率下降,公司主体信用等级稳定
   
公司资产负债率由2017年的76.71%下降到2018年末的72.39%。截至2018年末,公司获得银行授信额度共计126亿元,已使用信贷额度84亿元,未使用额度42亿元。报告期内,中诚信证券评估有限公司将“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债券信用等级上调为AAA,公司主体信用等级维持为AA,评级展望稳定。
   
3.投资建议
   
基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为0.61元和0.65元。以3月5日6.29元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为10.3倍和9.7倍,市净率2.8倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为10倍,低于均值12.22倍,具有吸引力,继续维持“推荐”评级。
   
4.风险提示
   
房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。