2018年2月,公司收购中星集团100%股权,引入华润等重要战投。2018年2月1日,公司发布《关于发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会核准批文的公告》。
   
1)2018年2月1日,公司公告称,公司拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权,其中以发行股份的方式支付交易对价的85%、以现金方式支付交易对价的15%。2)公司向华润商业、平安不动产非公开发行股份募集配套资金不超过26.76亿元。该资金扣除相关费用后,拟用于支付本次重大资产重组的现金对价。3)本次发行股份购买资产的价格为5.23元/股。按照5.23元/股的发行价格及85%的股份支付比例计算,公司拟向地产集团发行约28.40亿股。4)假设募集配套资金按照发行前总股本20%的上限(即3.73亿股)发行,本次交易完成后,地产集团控制上市公司67.06%的股权,上市公司的控制权未发生变化。华润商业持股6.76%。5)如本次重组在2017年实施完毕,则盈利预测补偿期间为2017年、2018年、2019年,依此类推。盈利预测补偿期间,地产集团承诺的扣非归母净利润合计不低于53.60亿元。
   
我们认为,公司是地产集团旗下唯一上市平台。本次交易将加强公司在上海市场的进一步深耕,及进入新的区域市场,这些项目总土地储备约200万平,分布于6个城市;其次,本次交易有利于解决同业竞争问题;第三,本次交易包括有利于公司拓展房地产销售代理、物业管理等业务;第四,本次交易将引入多个战略投资者,有利于公司积极拓展新的相关业务机会。
   
投资建议。向平台综合服务商转型,推进重组,维持“买入”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企。目前,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型,积极增加特别是上海的土地储备。同时,公司正在部分项目试点的基础上,推广项目保证金和投资风险保证金制度。目前,公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。假设本次重组在2018年中完成,则预计公司2017、2018年EPS分别是0.36元(发行前)和0.38元(发行后),对应RNAV是10.8元。考虑到公司正在向城市建设开发平台综合服务商转型,我们以重组注入资产后的RNAV,即10.8元作为公司未来六个月的目标价,维持“买入”评级。